ATAMŪRA GROUP Стратегия: 2027 и земельный банк

Долгосрочный контур · 2027 · земельный банк

2027 и земельный банк

План 2027 — плюс 50% к 35 млрд, около 52,5 млрд. Ниже деньги 2027 года переведены в квадратные метры и разложены по месяцам, а дальше — земельный банк: чем обеспечен рост и на сколько лет его хватает.

Страница о 2027 годе и земельном банке. Действующий план 2026 — 35 млрд (розница 24 + акимат 7 + бартер 4) по мерке проданных, решение PM 06.08. Помесячная раскладка 2027 года пересобирается после фиксации дат вывода очередей. Календарь вводов стройки утверждён 26.08: в 2027-м вводятся Атмосфера 7, Керуен 6 и блок 9 Ауры (все — 10 января), Аксай 2–4 (апрель, июль, октябрь), Амайя и Дион (октябрь). Это сдачи домов, а не выводы в продажу; Атмосферы-2 и Неона в календаре стройки нет.

Лестница двух лет

Действующая рамка: 2025 факт 21,66 → 2026 план 35,0 → 2027 план 52,5.

План 2026 — плюс 50% к рознице 2025; 2027 собран теми же правилами по каждому каналу, а не одной суммой. В метрах рост круче, чем в деньгах, только если цена метра стоит на месте; здесь заложена индексация на 5%.

2025 факт

21,66млрд

розница 16,03 + акимат 2,94 + бартер 2,69

2026 план

35,0млрд

розница 24 + акимат 7 + бартер 4

2027 план

52,5млрд

розница 36 + акимат 10,5 + бартер 6

Рост площадей 26 → 27

+43%

и это при росте денег на 50%

Из чего складывается 52,5: те же каналы, что в 2025 и 2026

Млрд ₸. 2027 год посчитан не одной суммой, а по каждому каналу по правилу предыдущих лет: розница растёт тем же темпом, бартер держит свою долю от розницы, акимат — свою долю в группе. Сумма трёх каналов даёт ровно 52,50, и структура года повторяет 2026-й.
Канал	2025 факт	2026 план	2027 план	Правило, по которому получен 2027
B2C — розница	16,03	24,00	36,00	плюс 50% год к году — ровно так же, как 2026 к 2025
B2G — акимат	2,94	7,00	10,50	доля канала в группе держится на уровне 2026 — 20%
B2B — бартер	2,69	4,00	6,00	16,7% от розницы — доля обоих прошлых лет (16,8% и 16,7%)
Итого	21,66	35,00	52,50	+62% и ещё +50%
Доли каналов	74,0 / 13,6 / 12,4%	68,6 / 20,0 / 11,4%	68,6 / 20,0 / 11,4%	структура 2027 повторяет структуру 2026

Слабое место конструкции — акимат. Розница и бартер растут собственным темпом, а 10,5 млрд по государственному каналу — это допущение, что доля 20% сохранится: контракт на 2027 год не обсуждался. Если акимат останется на уровне 2026 года (7,0), группа 2027 выходит на 49,0 — это капа текущего года, а не рост. Чтобы всё равно закрыть 52,5 по тем же правилам, рознице пришлось бы дать 39,0 млрд, а бартеру — 6,5, то есть плюс 62% по рознице вместо плюс 50%. Решение по акиматному треку 2027 года нужно до утверждения плана.

Из денег в метры

Квартиры — при средней площади 62,7 м², это фактическая средняя площадь сделки 2026 года. Метры и деньги 2026 года — на страницах плана и проектов. Цена метра для перевода денег в метры — 466 тыс ₸, портфельная (фактическая по сделкам января–июля 2026 — 483); на 2027 заложено плюс 5%.
Период	Млрд ₸	Цена м², тыс ₸	Метров	Метров в месяц	Квартир
2027 целиком	52,50	489	107 382	8 947	1 712

2027 год — это новый режим темпа. За январь–июль 2026-го компания продавала около 2 600 м² в месяц. В 2027-м нужно держать 8 947 м² в месяц в среднем по году — почти в три с половиной раза больше — и удерживать этот темп двенадцать месяцев подряд.

2027: год целиком на новом товаре

Действующие очереди закрывают только 8,70 млрд из розничных 24,0 плана 2026 года — остальное этот год берёт уже из новых очередей, и на 2027-й они выходят частично распроданными. Значит все 107 382 м² 2027 года должны прийти с новых очередей и проектов, которых сегодня нет в продаже.

Сезонность — форма 2025 года по подписанным ДДУ. Первое полугодие даёт 20% года, второе 80%. Колонка «равномерно» приведена как альтернатива: она мягче осенью, но требует вчетверо больше продаж в январе–марте, когда витрина ещё не наполнена.
Месяц 2027	Доля года	Млрд ₸	Метров	Квартир	Равномерно, м²
Январь	1,9%	1,00	2 045	33	8 948
Февраль	1,9%	1,00	2 045	33	8 948
Март	2,0%	1,05	2 147	34	8 948
Апрель	4,4%	2,31	4 724	75	8 948
Май	3,9%	2,05	4 192	67	8 948
Июнь	5,5%	2,89	5 910	94	8 948
Июль	3,9%	2,05	4 192	67	8 948
Август	7,2%	3,78	7 730	123	8 948
Сентябрь	13,2%	6,93	14 172	226	8 948
Октябрь	16,0%	8,40	17 178	274	8 948
Ноябрь	20,9%	10,97	22 434	358	8 948
Декабрь	19,2%	10,08	20 613	329	8 948
Итого	100%	52,51	107 382	1713	107 382

Что нужно держать в продаже

53 700 м²

При обороте витрины в шесть месяцев — столько метров должно стоять в продаже одновременно, чтобы продать 107 382 за год. Сегодня вся витрина компании — около 18 700 м² вместе с Браво.

Что должно это дать

6 очередей

Амайя, Дион, Неон, Атмосфера-2, Керуен 7 и Аура 4–5. Объёмы Амайи, Диона, Неона и Атмосферы-2 сняты из файла площадей и прайсов от 5 августа ; по Керуену 7 объёма нет. Аура 4–5 при этом уходит в акимат и розничную витрину не наполняет.

Точность 2027 года упирается не в объёмы, а в даты вывода очередей. Всё, что здесь есть, — это требование к товару, выведенное из таргета: сколько метров должно быть выведено и продано. Обратная задача — разложить 107 382 м² по конкретным проектам — решается только после того, как по Амайе, Диону, Неону, Атмосфере-2 и Керуену 7 появятся квартиры, метраж и цена.

Глобальная цель: чем обеспечен рост

Два года плана опираются на очереди, которые уже есть или выходят. За ними стоит земельный банк, и он задаёт горизонт всей траектории «плюс 50% в год».

Жилой земельный банк

300+га

более 2 млн м² проектов

Производство и склады

35га

под 7–10 производств

Участки под отели

5шт

15 000 м² в сумме

Хватает при +50% в год

8лет

банк исчерпывается в 2033-м

Что именно в банке

Плотность жилого банка — около 0,67 м² проектов на м² земли, это малоэтажная застройка. Отели и производство продажей метров не измеряются: они дают повторяющийся доход, а не разовую выручку, и в таргеты по продажам не входят.
Класс активов	Земля	Объём проектов	Модель дохода	Состояние
Жилые проекты	300+ га	> 2 млн м²	продажа метров	кормит план 2026–2027 и далее
Производство и склады	35 га	7–10 производств	аренда и операционка	отдельная выручка, банк жилья не трогает
Отели — 5 участков	15 000 м²	—	операционный доход	Бегалина 50 и 148, Байтасова 2а, Бескайнар, Оспанова

На сколько лет хватает банка при разной скорости роста

Выручка растёт на 50% в год, цена метра индексируется на 5%, поэтому площади растут на 43% в год. Таблица списывает весь объём из банка; действующий товар — 867 тыс м² сверх него, он сдвигает исчерпание примерно на год. Суммарная выручка за 2026–2033 — около 1 720 млрд ₸.
Год	Таргет, млрд ₸	Цена м², тыс ₸	Метров за год	Продано нарастающим	Осталось в банке
2026	35,0	466	75 107	75 107	1 924 893
2027	52,5	489	107 382	182 489	1 817 511
2028	78,8	514	153 307	335 796	1 664 204
2029	118,1	539	219 109	554 905	1 445 095
2030	177,2	566	313 074	867 979	1 132 021
2031	265,8	595	446 723	1 314 702	685 298
2032	398,7	624	638 942	1 953 644	46 356
2033	598,0	656	911 585	2 865 229	банк закончился

Если рост выручки	Банк заканчивается	Это лет	Что это значит
+50% в год	2033	8	пополнять банк надо уже с 2029-го, иначе рост упрётся в землю
+30% в год	2035	10	запас на два года больше
+20% в год	2038	13	горизонт полного цикла девелопмента
+10% в год	2044	19	банк перестаёт быть ограничением

Земля — это ограничение траектории, а не запас прочности. При росте на 50% в год более 2 млн м² уходят за восемь лет, причём на 2032-й и 2033-й приходится 1,55 млн м² спроса — три четверти всего банка, и уже в 2033-м он спрос не закрывает. Значит решение о пополнении банка принимается не в 2032-м, когда он кончается, а примерно в 2029-м — цикл от покупки участка до вывода очереди в продажу это два-три года.

Отели и производство работают в другой логике. Пять участков под отели и 35 гектаров под производство и склады не продаются метрами и в таргет по выручке от продаж не попадают. Их ценность в том, что они дают повторяющийся доход, не зависящий от темпа продаж квартир, — то есть страхуют ровно тот риск, который в этом документе виден на каждой странице: год, который целиком делается осенью и целиком зависит от вывода новых очередей.

Что решать по 2027 году

Решения по 2026 году — объёмы Амайи, Диона, Неона и Атмосферы-2, даты вывода и старт Браво — ведутся отдельно, в контуре года.
Решение	Срок	Цена вопроса
Керуен 7: выводить в 2026 или держать под 2027	сентябрь	весь задел 2027 года
Что выводится в 2027 сверх шести известных очередей	октябрь	53 700 м² витрины
Акиматный контракт на 2027: доля 20% или уровень 2026	до утверждения плана	3,5 млрд группы

База расчёта и допущения

Блок описывает 2027 год и земельный банк; действующий план 2026 — 35 = 24 + 7 + 4 по мерке проданных.

Что взято как факт. План 2026 — 35,0 млрд (розница 24 + акимат 7 + бартер 4), решение PM от 6 августа: база 2025 в 21,66 млрд и плюс 50% к рознице. План 2027 — ещё плюс 50% к группе, 52,5 млрд. Земельный банк — по файлу площадей: более 2 млн м² в 300+ га.

Что принято допущением. Цена метра 2026 — 466 тыс ₸, это портфельная величина из ряда 415 → 454 → 466; по проектам она различается, но разбивки по проектам нет. На 2027 заложена индексация 5%. Средняя площадь сделки — 62,7 м², фактическая за 2026 год. Даты вывода Атмосферы-2 и Неона — сентябрь и октябрь, подтверждённых дат нет; в утверждённом стройкой 26.08 календаре вводов этих проектов нет. Сезонность 2027 — форма 2025 года; январь–март 2025 оценены как остаток от годовой суммы, помесячных данных за них нет.

Чего в расчёте нет. Разбивки по проектам внутри новых очередей — их объёмы не заведены в реестр. Юнит-экономики и маржи. Календаря разрешительной документации: расчёт исходит из того, что вывод очереди ограничен только решением компании. Арлана и Монарха — они в реестре продаж не ведутся.

Контроль. 2027: 52,5 млрд при цене метра 489 тыс ₸ дают 107 382 м² (сумма помесячных строк; 52,5 ÷ 0,489 = 107 362, разница 20 м² — округление месяцев) — эта величина одна во всех таблицах страницы, от неё считаются нарастающий итог и остаток банка. Лестница банка пересобрана от действующей базы 35,0 с ростом 50% в год и индексацией цены метра 5%.